تشدید رکود در بازار مسکن با اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان

تشدید رکود در بازار مسکن با اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان/ پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار متضرر می‌شوند

تشدید رکود در بازار مسکن با اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان

اخبار صنعت ساختمان به نقل از تسنیم:

رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن استان اصفهان معتقد است با اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان رکود بازار مسکن تشدید می‌شود.

 قانون پیش‌فروش ساختمان علی‌رغم آنکه سال ۸۸ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، اما ۵ سال طول کشید تا آیین‌نامه‌های اجرایی مواد قانونی آن در هیئت دولت به تصویب رسیده و به دستگاه‌های ذی‌ربط خصوصاً وزارت راه و شهرسازی ابلاغ شود.

بر اساس این قانون که مهم‌ترین بندهای آن دو موضوع «لزوم اخذ مجوز برای تبلیغات پیش‌فروش از وزارت راه و شهرسازی» و «صدور پیش‌سند از سوی پیش‌فروشنده برای پیش‌خریدار» است، تمام انبوه‌سازان یا سرمایه‌گذاران حوزه ساختمان اعم از مسکونی یا غیرمسکونی مکلف هستند تا برای اجرای فعالیت مورد نظر خود در بخش ساختمان، پس از خرید زمین، از شهرداری جواز ساخت و شناسنامه فنی ملک گرفته و بر اساس این دو مدرک، برای پیش‌خریداران در دفاتر اسناد رسمی پیش‌سند صادر کنند که در این مورد، پیش‌سند عیناً کارکرد سند را داراست.

علت تصویب چنین قانونی وجود تعداد زیادی پرونده‌های شکایت در محاکم قضایی از «به‌اصطلاح انبوه‌سازان» است که پس از درج تبلیغات در رسانه‌ها و جمع‌آوری مبالغ بالایی پول از مردم، بدون آنکه کوچکترین فعالیتی در آن زمین کرده باشند، متواری می‌شدند.

قرار بود با اجرای این قانون جلوی چنین رخدادهایی گرفته شود؛ چون پیش‌خریدار با داشتن پیش سند، در عرصه (زمین) با پیش‌سازنده به‌صورت مشاعی شریک می‌شود؛ ضمن اینکه پیش‌خریدار تنها با وجود پیشرفت فیزیکی در کار عمرانی، ملزم به پرداخت تدریجی قدرالسهم خود از ساخت‌وساز می‌شود.

بنابراین همه کارها روال قانونی داشته و دیگر از برگزاری تجمعات اعتراضی مالباختگان در مقابل نهادهای حاکمیتی و شکایات متعدد در دستگاه قضایی از کلاهبردارانی که به اسم پیش‌فروش از مردم پول گرفته و متواری می‌شوند، خبری نخواهد بود. اما از نظر برخی منتقدان و کارشناسان، هم در اصل آن و هم در اجرای آن اشکالاتی وجود دارد:

بر این اساس با احمد تولا رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن استان اصفهان گفت‌وگویی را انجام داده‌ایم که در ادامه می‌خوانید:

تسنیم: به‌اعتقاد شما اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان از چه مزایایی برخوردار است؟

تولا: با اجرای این قانون هم پیش‌فروشنده و هم پیش‌خریدار بسیار متضرر می‌شوند، زیرا پیش‌فروشنده یکی از منابعی که برای ساختمان خود تعریف می‌کند پیش‌فروش است.

به‌طور حتم با اجرای این قانون امکان پیش‌فروش از پیش‌فروشنده سلب می‌شود و همین شرایط برای پیش‌‌خریدار ایجاد می‌شود، زیرا افرادی که طالب خرید ساختمان مسکونی هستند طی یک مرحله توان پرداخت کامل مبلغ را ندارند و علاقمندند به‌مرور زمان و در دوره‌ای یک‌ساله یا دوساله هزینه‌ها را پرداخت کنند، اما با اجرای این قانون آنها از این امکان محروم می‌شوند.


 بیشتربدانید:                                                   دکوراسیون داخلی چیست؟

 بیشتربدانید:                                                   رنگ ضد حریق اسکلت فلزی


تسنیم: نتیجه این اتفاق چیست؟

تولا: عملاً به نقطه‌ای می‌رسیم که سازنده مجبور است واحد مسکونی خود را تمام کند که کمتر از سرمایه‌ای است که می‌تواند از مردم جمع‌آوری کند و خریدار هم مجبور می‌شود که مبلغ مورد نظر را طی یک یا دو چک پرداخت کند و هر دو طرف ضررهای زیادی را متضرر خواهند شد.

در قانون فعلی پیش‌فروش ساختمان، پیش‌فروشنده مکلف است به‌ازای هر پرداخت و هر یک از اقساط، سهمی از شش‌دانگ ملک را رسماً و با ثبت در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار کند؛ حال اگر خریدار بعد از یکی دو قسط، بقیه اقساط را پرداخت نکند، فروشنده بابت فسخ قرارداد و استرداد سهم‌های واگذارشده از ملک، ناگزیر باید به مراجع قضایی مراجعه کند که این وضعیت، چند سال فروشنده و سایر خریداران ملک را بلاتکلیف گذاشته و سرمایه آنها بازگشتی ندارد.

تسنیم: اجرای این قانون چقدر می‌تواند در رونق بازار مسکن تأثیرگذار باشد و کدام ارگان‌ها در اجرای آن باید ورود کنند؟

تولا: با اجرای این قانون رکود بازار مسکن تشدید می‌شود، اما به‌دلیل اینکه برخی نهادها و ارگان‌ها باید در اجرای آن دخالت می‌کردند از جمله شهرداری‌ها و اداره ثبت اسناد، آنها راهکار اینکه وارد این مقوله شوند را برای خودشان تعریف نکرده‌اند و اجرایی شدن قانون دچار مشکل شده است.

به‌عنوان مثال شهرداری باید برای هر واحد مسکونی یک پرونده مجزا صادر می‌کرد، یعنی اگر مجموعه ۵۰واحدی ساخته شود باید یک پرونده کلی و ۵۰ پروانه کوچک صادر شود و عملاً شهرداری می‌گفت “این امر برای ما امکان‌پذیر نیست”.

اداره ثبت اسناد همین شرایط را دارد، زیرا به‌تعداد واحدها باید سند کوچک تهیه و صادر کند که براساس آن اسناد، در دفترخانه‌ها انتقال انجام شود که امکان‌پذیر نبود.

همچنین از لحاظ اجرایی در طول پروژه تغییراتی در معماری طرح توسط پیمانکار اجرایی می‌شود به‌عنوان مثال نقشه‌ای که از قبل پیش‌بینی شده شاید به‌دلیل نواقصی احتیاج به تغییر داشته باشد، اما با اجرای این قانون با صدور سند و پروانه مجزا برای هر واحد مسکونی این امکان از سازنده سلب می‌شود و بر کیفیت کار هم بسیار تأثیرگذاری منفی دارد و بنابراین چنین قانونی از نظر ما اجرایی نبوده و نیست.

تسنیم: آیا این قانون برای اجرا در استان اصفهان ابلاغ شده است و عدم‌اجرای آن در اصفهان چیست؟

تولا: هرچند که این قانون ابلاغ شده اما براساس مذاکراتی که با مسئولان قضایی استان اصفهان شده در حال حاضر خیلی عملیاتی نشده و فقط یک مورد بوده که شنیده‌ام که برای آن حکم صادر شده و متأسفانه دنبال هستند که مسئولان جوابگو باشند.

در همین راستا با معاون دادستان استان اصفهان صحبت کرده‌ایم تا رفع کامل این مشکلات از اجرایی شدن آن در اصفهان جلوگیری شده است.

تسنیم: به‌اعتقاد شما اجرای این قانون در جلوگیری از پیش‌فروش ساختمان برای چند نفر و کلاهبرداری‌های میلیاردی جلوگیری می‌کند؟

تولا: راهکارش اجرای این قانون نیست. سختگیرانه آن را طراحی کردند، فقط چند مورد پیش‌فروش واحدهای مسکونی به چندین نفر در کشور اتفاق افتاده البته بیشتر در پایتخت بوده است.

البته در اصفهان هم یکی دو مورد رخ داد که در روزهای نخست تخلفات این شرکت سازنده را به مراجع ذی‌صلاح از جمله قضایی و راه‌ و شهرسازی استان اعلام کردیم که این شرکت احتمال تخلفش بالاست تا شرایط را کنترل کنند.

به‌عنوان مثال انبوه‌سازان شفق در تهران با تبلیغات گسترده در رسانه‌ها پیش‌فروش ساختمان کردند و با تخلفاتی مردم دچار زیان‌های هنگفت شدند و نمایندگان مجلس با مشاهده این موارد اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان را به کل کشور بسط داده‌اند.

اگر بخواهیم همه را محکوم کنند که یک نفر تخلف کرده اقدام صحیحی نیست، آن فرد با تخلفات و کلاهبرداری‌های خود تمام سرمایه‌های مردم را جمع‌ کرده و متواری شده و اکنون نباید آحاد جامعه به پای این افراد بسوزند و اجرای چنین قانونی صحیح نبوده و دور از انصاف است.

منبع

نوشته تشدید رکود در بازار مسکن با اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان اولین بار در اخبار ساختمان، دکوراسیون داخلی، مصالح و تجهیزات پدیدار شد.

Source: اخبار

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *